听着，各位！皇马的巴尔德贝巴斯训练基地最近可谓是风头正劲！《每日体育报》有消息说，他们家这块地的规划一调整，价值直接上蹿到3.6亿欧元，简直就是个暴利的金矿啊！

这份报告是由Savills的安东尼奥·普莱格苏埃洛签的，内容超实用。他们强调说，这个新规划后的土地，是不是简单地算每平方米，而是看规划允许你在这块地上建多少面积。这才是核心所在呢！原先有36万平方米可建面积，都是供体育用的，改完后，面积提升到532550平方米，其中27.6万平方米要用作私人配套，而172550平方米则用来提供第三产业服务，体育用途的部分反倒只剩下8.4万平方米。

快看，Savills给出的估值跑出来了：私人设施和体育用途都是485欧元每平方米，而第三产业的则是1075欧元。这一算，配套设施价值1.34亿欧元，体育用地4074万欧元，第三产业则高达1.85亿欧元！报告里清楚说了，那土地的新价值就是360091250欧元，大家想想，这接近2亿的增值，真的是大手笔啊！ 球盟会

那么这1.85亿欧元从哪儿来的呢？利用Savills的标准来看看，皇马现有的36万平方米都属于体育用途，要按每平方米485欧元的价格算，隐含价值大概是1.746亿欧元。两者间的差额，嘿，就是1.85亿欧元。其实，把体育用地改成私人设施并不会直接带来增值，因为这两类的评估价都是485欧元，而实际增值则完完全全来自新增的172550平方米第三产业的空间。

而且，未来在私人设施部分可以搞教育、医疗、文化、科研项目，体育用地还可以继续建设训练和比赛设施、运动医学中心等。而最具价值的第三产业部分，范围真是广泛：一半要用作办公，其余可以搞住宿、商业、餐饮、休闲，唯独大型商业综合体被明令禁止。这意味着，这个地方不单是个科技园区，而是个融合企业、酒店、餐饮等多功能的综合体。

当然，皇家马德里不会直接收到这1.85亿欧元，这个增值只是理论上的估算，并不是能直接入账的现金。受政策的影响，他们还得划出土地搞绿地、公共配套和道路，承担市政建设等，而且可盈利的私有地块面积也得从120万平方米缩减到975729平方米，新增的公共用地也得有22.4万平方米，包括绿地和市政配套。 球盟会

还有，马德里市政府会对这次增值分成，规定必须交出权利面积增量的5%，这里面相当于17400平方米的建筑面积，Savills估算这部分大约值1870万欧元。要知道，这3.6亿欧元可不是将来“马德里创新区”建设的成本，而只是规划调整后对土地及开发权的估值。真正实施开发，还得加投资，Savills算下来，私人建筑的花费在12.35亿欧元以上，城市配套开发也要7350万欧元。

总之，这次规划调整虏获了不少关注，未来的发展前景可期！